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La nueva ley hipotecaria endurece las condiciones para desahuciar

-  La medida obliga a las entidades bancarias a hacerse cargo de los gastos de notaría, gestoría y registro, donde el cliente ahorra una media entre los 500 y los 1000 euros.


-  Los bancos previsiblemente repercutirán estos nuevos costes con un incremento de los precios, elevando por ejemplo los tipos de interés. Además, con la entrada en vigor de la ley el pasado lunes, las condiciones para acceder a hipotecas serán s restrictivas.



Madrid 20 de junio de 2019.- Las novedades de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria incluyen el endurecimiento de las condiciones para desahuciar por impago; la obligación a las entidades bancarias a hacerse cargo de los gastos de notaría, gestoría y registro; la eliminación de las manidas cláusulas suelo; la reducción de las comisiones de amortización anticipada, total o parcial, a la mitad en las hipotecas de tipo fijo; el endurecimiento de los requisitos de solvencia yel refuerzo de la transparencia y la información previa, incluyendo un test que garantice que los clientes entienden las condiciones de la hipoteca.


Además de los gastos de notaría, gestoría y registro, donde el cliente ahorra una media entre los 500 y los 1000 euros, la banca asumirá el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Corresponderán al cliente los gastos de tasación y segundas copias del notario.


“Las condiciones para acceder a hipotecas serán más restrictivas...perjudicarán a las rentas más bajas y a las personas jóvenes”


Antonio Maroto, socio director de Ópera Abogados señala que los bancos previsiblemente repercutirán estos nuevos costes con un incremento de los precios, elevando por ejemplo los tipos de interés. Además, con la entrada en vigor de la ley el pasado lunes, “las condiciones para acceder a hipotecas serán más restrictivas” continúa. La nueva ley obliga a las entidades a analizar datos como ingresos futuros, gastos fijos, activos en propiedad, ahorros, y acudir a consultar el historial de créditos del cliente (a la Central de Información de Riesgos del Banco de España): “tales requisitos perjudicarán a las rentas más bajas y a las personas jóvenes” asegura Maroto.


La firma de nuevas hipotecas que mantiene una tendencia a la alza según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), con un crecimiento del 9,7% para 2017 -su cifra más alta desde 2011-, ahora deberá contener unas condiciones más estrictas para el desahucio por impago. Hasta la fecha, tres cuotas de impagos eran suficientes para que el banco ejecutar la hipoteca. Mientras que ahora, la ejecución solo podrá comenzar o bien durante la primera mitad del contrato si se produce un impago que sumen 12 mensualidades o un 3% del capital; o si a partir de la segunda mitad del contrato se alcanza el 7% de la deuda sobre el préstamo o 15 mensualidades, bonificando a quienes hubieran abonado mayor cantidad sobre el principal del adeudo.


Existen nuevas obligaciones de transparencia en relación con los contratos, mayor transparencia en la publicidad de los prestamos y en la información previa al cliente. Los bancos detallarán el tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario de forma clara, concisa y destacada entendiendo los hipotecados todas las condiciones. Está consideración

deberá ser reflejada en un acta por la figura del notario, que se ve reforzada, certificando que los bancos cumplen con sus obligaciones y que los clientes entienden todo lo que están firmado.


Encadenando las firmas de hipotecas su cuarto aumento anual consecutivo después de siete años de caídas según la ultima publicación del INE, las nuevas hipotecas tampoco podrán contenercláusulas suelo, suprimiendo el limite si el Euribor u otro índice de referencia cayera.


En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera o multidivisa, el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, en este caso a la misma del Estado en el que resida o perciba sus ingresos, incorporando a nuestro ordenamiento jurídico este derecho del consumidor además de obligar al banco a informar al cliente del saldo pendiente y de su derecho a convertir la divisa cuando el importe exceda un 20% respecto a lo que pagaría con el euro.


A partir de ahora las comisiones por amortización total o parcial estarán limitadas dependiendo de su la hipoteca es fija o variable y el momento de la cancelación. Concretamente, estas comisiones bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo.


Multa millonaria


La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el lunes 17 de junio de 2019, acaba de evitar una multa millonaria para España. Luxemburgo exime del pago al Estado después de que La Comisión Europea dejase en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) imponer una sanción diaria de 106.000 euros por cada día de retraso, desde la expiración del plazo de transposición de la normativa comunitaria o desde el segundo aviso del incumplimiento por parte de Bruselas el 18 de enero de 2017.


Además de “tardía”, la nueva normativa deja de lado la introducción de algunas enmiendas del Senado, como “sustituir la obligación de que las pólizas de seguro sean de carácter anual renovable, frente a la posibilidad de la obligación de que el prestamista ofreciera contratar pólizas de carácter temporal”, finaliza Antonio Maroto, socio de Ópera Abogados.

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